2026 양도소득세 계산기 - 1가구1주택 비과세 요건과 세율 완벽 가이드

양도소득세, 얼마나 내야 할까?

부동산을 매도할 때 발생하는 양도차익에 대해 부과되는 세금이 양도소득세입니다. 보유 기간, 거주 여부, 주택 수 등 다양한 변수에 따라 세액이 크게 달라지기 때문에 사전에 정확한 계산이 필수입니다.

이 글에서는 양도소득세의 기본 계산 구조부터 1가구 1주택 비과세 요건, 장기보유특별공제, 누진세율표까지 2026년 기준으로 총정리합니다.

양도소득세 계산 흐름

양도소득세는 다음 단계를 순차적으로 거쳐 산출됩니다:

1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
2. 장기보유특별공제 적용
3. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
4. 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제(250만 원)
5. 산출세액 = 과세표준 x 세율 - 누진공제액

양도소득세 누진세율표 (기본세율)

과세표준	세율	누진공제액
1,400만 원 이하	6%	0원
1,400만 ~ 5,000만 원	15%	126만 원
5,000만 ~ 8,800만 원	24%	576만 원
8,800만 ~ 1.5억 원	35%	1,544만 원
1.5억 ~ 3억 원	38%	1,994만 원
3억 ~ 5억 원	40%	2,594만 원
5억 ~ 10억 원	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

지방소득세(양도소득세의 10%)가 추가로 부과됩니다.

장기보유특별공제

보유 기간이 길수록 양도차익에서 더 많은 금액을 공제받을 수 있습니다.

일반 주택 (1가구 1주택 외)

보유 기간	공제율
3년 이상	6%
4년 이상	8%
5년 이상	10%
매 1년 추가	+2%
15년 이상 (최대)	30%

1가구 1주택 (거주요건 충족 시)

1가구 1주택자가 2년 이상 거주한 경우, 보유기간 공제와 거주기간 공제를 합산하여 **최대 80%**까지 공제받을 수 있습니다.

구분	보유기간 공제	거주기간 공제
3년	12%	12%
4년	16%	16%
5년	20%	20%
매 1년 추가	+4%	+4%
10년 이상 (최대)	40%	40%
합산 최대		80%

1가구 1주택 비과세 요건

다음 조건을 모두 충족하면 양도소득세가 비과세됩니다:

• 양도가액: 12억 원 이하
• 보유 기간: 2년 이상
• 거주 요건: 조정대상지역 취득 시 2년 이상 거주
• 1세대 1주택: 양도일 현재 세대원 전원이 1주택만 보유

12억 초과 고가주택의 경우

양도가액이 12억 원을 초과하면 전체가 과세되는 것이 아니라, 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익에 대해서만 과세됩니다.

과세 양도차익 = 양도차익 x (양도가액 - 12억) / 양도가액

계산 예시: 1가구 1주택, 10년 보유 및 거주

항목	금액
양도가액	15억 원
취득가액	8억 원
필요경비	3,000만 원
양도차익	6억 7,000만 원
고가주택 비율 적용	6.7억 x (15억-12억)/15억 = 1억 3,400만 원
장기보유특별공제 (80%)	-1억 720만 원
양도소득금액	2,680만 원
기본공제	-250만 원
과세표준	2,430만 원
산출세액 (15%)	238만 5천 원
지방소득세 (10%)	23만 8천 원
총 납부세액	약 262만 원

필요경비에 포함되는 항목

• 취득 시 중개수수료, 법무사 비용, 취득세
• 보유 중 자본적 지출 (증축, 리모델링 등)
• 양도 시 중개수수료

단순 수리비, 도배비 등 수익적 지출은 필요경비로 인정되지 않습니다.

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이 글은 소득세법 및 국세청 양도소득세 안내 자료를 기반으로 작성되었습니다. 다주택자 중과세율, 조합원입주권 등 특수한 경우는 세무사 상담을 권장합니다.