2026 전월세 전환율 계산기 - 전세에서 월세 전환 시 적정 월세 계산법
전세를 월세로 전환하면 월세는 얼마가 적정할까?
전세 계약을 월세로 전환하거나, 반전세(보증금 일부 + 월세) 형태로 변경할 때 가장 중요한 기준이 전월세전환율입니다. 전환율이 높을수록 임대인에게 유리하고, 낮을수록 임차인에게 유리합니다.
주택임대차보호법에서는 전환율의 법정 상한을 두어 임차인을 보호하고 있으며, 이 상한은 한국은행 기준금리에 연동됩니다. 2026년 현재 기준금리와 시장 전환율을 바탕으로, 적정 월세를 정확히 계산하는 방법을 안내합니다.
전월세전환율이란?
전월세전환율은 전세보증금에서 월세보증금을 뺀 차액 대비, 연간 월세 총액의 비율입니다.
전월세전환율(%) = (월세 x 12) / (전세보증금 - 월세보증금) x 100
예를 들어, 전세보증금 3억 원인 주택을 보증금 1억 원 + 월세 80만 원으로 전환한다면:
- 전환율 = (80만 x 12) / (3억 - 1억) x 100
- 전환율 = 960만 / 2억 x 100 = 4.8%
이 수치가 높을수록 동일한 보증금 차액 대비 월세 부담이 크다는 의미입니다.
전월세 전환 계산기
전세보증금과 월세를 입력하면 전환율과 적정 월세를 계산합니다.
법정 상한 전환율: 기준금리 + 2%
주택임대차보호법 제7조의2에 따르면, 전월세 전환 시 적용 가능한 최대 전환율은 다음과 같이 산정됩니다.
법정 상한 전환율 = 한국은행 기준금리 + 2%
한국은행 기준금리는 금융통화위원회에서 결정하며, 경제 상황에 따라 변동됩니다. 기준금리가 2.75%라면 법정 상한 전환율은 **4.75%**가 됩니다. 임대인은 이 상한을 초과하는 전환율로 월세를 책정할 수 없습니다.
최근 기준금리 추이와 법정 상한 전환율
| 시점 | 기준금리 | 법정 상한 전환율 |
|---|---|---|
| 2024년 10월 | 3.50% | 5.50% |
| 2024년 11월 | 3.25% | 5.25% |
| 2025년 1월 | 3.00% | 5.00% |
| 2025년 2월 | 2.75% | 4.75% |
| 2025년 4월 | 2.75% | 4.75% |
기준금리 인하 시기에는 법정 상한 전환율도 함께 낮아지므로, 임차인 입장에서는 월세 부담이 줄어드는 효과가 있습니다.
적정 월세 계산 공식
전세보증금과 월세보증금이 정해져 있을 때, 법정 상한 전환율을 적용한 적정 월세는 다음과 같이 구합니다.
적정 월세 = (전세보증금 - 월세보증금) x 전환율 / 12
계산 예시
조건: 전세보증금 4억 원, 월세보증금 2억 원, 법정 상한 전환율 4.75%
- 보증금 차액: 4억 - 2억 = 2억 원
- 연간 월세 총액: 2억 x 4.75% = 950만 원
- 월세: 950만 / 12 = 약 791,667원
따라서 법정 상한 기준으로 월 약 79만 원이 적정 월세의 최대치입니다.
전월세 전환 계산기
전세보증금과 월세를 입력하면 전환율과 적정 월세를 계산합니다.
시장 전환율과 법정 전환율의 차이
실제 부동산 시장에서 형성되는 전환율은 법정 상한보다 낮은 경우가 많습니다. 2026년 초 기준 서울 아파트의 시장 전월세전환율은 대략 3.5~4.5% 수준으로 형성되어 있으며, 지역과 주택 유형에 따라 편차가 있습니다.
| 구분 | 전환율 범위 |
|---|---|
| 서울 아파트 | 3.5% ~ 4.5% |
| 수도권 아파트 | 4.0% ~ 5.0% |
| 지방 아파트 | 4.5% ~ 5.5% |
| 오피스텔 | 4.0% ~ 5.0% |
시장 전환율이 법정 상한보다 높은 지역에서는 상한이 적용되어 임차인이 보호받을 수 있습니다.
임대인·임차인별 유불리 분석
임대인 관점
- 전환율이 높을수록 월세 수입이 증가하여 유리
- 그러나 법정 상한을 초과하면 초과분에 대해 임차인이 반환을 청구할 수 있음
- 금리 상승기에는 전환율 상한도 올라가므로 월세 인상 여지가 확대
임차인 관점
- 전환율이 낮을수록 동일 조건 대비 월세 부담이 감소하여 유리
- 금리 인하기에는 상한이 낮아져 기존 계약보다 유리한 조건으로 재계약 가능
- 전세에서 월세 전환 요구를 받았을 때, 법정 상한 전환율을 기준으로 협상 근거 확보
전월세 전환 계산기
전세보증금과 월세를 입력하면 전환율과 적정 월세를 계산합니다.
전월세 전환 시 주의사항
- 법정 상한 초과 여부 확인: 임대인이 제시하는 월세가 법정 상한 전환율을 초과하는지 반드시 계산해봐야 합니다
- 기준금리 변동 반영: 전환 시점의 기준금리를 정확히 확인하세요. 한국은행 홈페이지에서 최신 금리를 조회할 수 있습니다
- 계약서 명시: 전환율과 산정 근거를 계약서에 기재하면 이후 분쟁 예방에 도움이 됩니다
- 세입자 전환 거부권: 임차인은 전세에서 월세로의 전환을 강제당하지 않으며, 합의가 필요합니다
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본 글은 주택임대차보호법 제7조의2 및 한국은행 기준금리(2025년 4월 기준)를 참조하여 작성되었습니다. 기준금리 변동에 따라 법정 상한 전환율이 달라질 수 있으므로 계약 시점의 최신 금리를 반드시 확인하시기 바랍니다.